Міністерство розвитку громад та територій України анонсувало оновлення взаємодії між Містобудівним кадастром на державному рівні (“МБКД”) та Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (“ЄДЕССБ”), яке планується запровадити цього місяця.

Такі заходи спрямовані на практичне виконання положень Постанови Кабінету Міністрів України від 9 серпня 2024 року № 909 “Деякі питання реалізації експериментального проекту щодо запровадження Містобудівного кадастру на державному рівні” (“Постанова”).

Відповідно до Постанови, містобудівні умови та обмеження (“МУО”) надаються за умови внесення відповідної містобудівної документації до Реєстру містобудівної документації МБКД.

Після запуску нового функціоналу ЄДЕССБ автоматично перевірятиме наявність у Реєстрі містобудівної документації МБКД чинної містобудівної документації для відповідної території. Якщо генеральний план, план зонування або детальний план території не внесені до МБКД, електронна система не дозволить завершити формування МУО.

Для девелоперів це означає появу додаткового фактора, який може вплинути на строки реалізації проекту. Отримання МУО залежатиме не лише від відповідності намірів забудови містобудівній документації та повноти поданих документів, а й від того, чи внесла відповідна громада чинну містобудівну документацію до МБКД та чи коректно вона відображається в Реєстрі. Якщо відповідні відомості відсутні або неактуальні, заявник фактично залежатиме від оперативності дій органів, відповідальних за ведення МБКД.

Чи вважатиметься відсутність завантаженої до МБКД містобудівної документації підставою для відмови у видачі МУО?

Формально ні, оскільки стаття 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (“Містобудівний Закон”) не відносить відсутність містобудівної документації в МБКД до окремих підстав для відмови у наданні МУО. Разом із тим, Постанова ставить видачу МУО в пряму залежність від наявності відповідної містобудівної документації в МБКД, тому на практиці її відсутність може технічно заблокувати формування МУО, навіть якщо формальної підстави для відмови немає.

Чи може девелопер самостійно внести відповідну містобудівну документацію до МБКД?

Ні, відповідно до Постанови, відповідальними за наповнення МБКД містобудівною документацією є замовники такої документації (виконавчі органи сільської, селищної і міської ради, Київська та Севастопольська міські держадміністрації) або інші уповноважені особи, відповідальні за створення такої документації (наприклад, розробники, експерти).

Чи означає таке оновлення повністю автоматизовану видачу МУО залежно від наявності містобудівної документації в МБКД?

Лише частково. Наразі посадові особи уповноважених органів вносять до ЄДЕССБ відомості про містобудівну документацію вручну. Після оновлення система автоматично формуватиме перелік чинної документації, внесеної до МБКД для відповідної території, а посадова особа обиратиме потрібні відомості з цього переліку без повторного ручного внесення. Водночас ЄДЕССБ перевірятиме наявність такої документації у МБКД та у разі відсутності або невизначеного статусу – формування МУО технічно заблокується.

Чи має девелопер інструменти впливу?

Так, зокрема, девелопер може звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування або військової адміністрації щодо статусу внесення документації, вимагати усунення технічної невідповідності в МБКД, оскаржувати бездіяльність відповідального органу або рішення про відмову в наданні МУО, якщо наведена підстава виходить за межі статті 29 Містобудівного Закону, а за потреби – звернутися до адміністративного суду. Ефективність цих інструментів залежатиме від того, чи була документація фактично передана для внесення до МБКД, який орган відповідає за її завантаження та на якому етапі виникла затримка.

Що варто зробити вже зараз?

Девелоперам, які планують отримання МУО після запуску нового функціоналу, доцільно заздалегідь перевірити статус містобудівної документації для території проекту в МБКД, зокрема її наявність, коректність меж, чинний статус та відсутність суперечливих редакцій генплану, плану зонування чи детального плану території, а також визначити орган, відповідальний за усунення можливих недоліків.

Таким чином, внаслідок оновлення змінюються не матеріальні вимоги до отримання МУО, а механізм контролю за їх дотриманням. Так, перевірка проекту перед поданням заяви на отримання МУО має охоплювати не лише його відповідність містобудівній документації по суті, а й належне відображення такої документації в МБКД.

Додаткові примітки

Для отримання додаткової інформації, будь ласка, звертайтеся до керуючого партнера Миколи Стеценка, старшого партнера Костянтина Лікарчука та керуючої юристки Інни Ербелідзе, або за телефоном +380 44 591-3355, або електронною поштою.