Введення в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів є завершальною і водночас найбільш проблемною стадією будівництва.
Органи архітектурно-будівельного контролю (“Містобудівний Орган”) часто відмовляють у реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації (для об’єктів СС1) чи видачі відповідного сертифіката (для об’єктів СС2 та СС3), не аргументуючи такі відмови та обмежуючись загальними посиланнями на положення законодавства.
І навіть успішне введення об’єкта в експлуатацію не є гарантією, що в подальшому зареєстрована декларація чи виданий сертифікат не будуть оскаржені Містобудівним Органом, чи третіми особами, чиї права можуть бути порушені введенням об’єкта в експлуатацію.
На досить непросту ситуацію додатково вплинула довгоочікувана реформа архітектурно-будівельного контролю, коли на зміну Державній архітектурно-будівельній інспекції прийшла Державна інспекція архітектури та містобудування. Внаслідок тривалих та досі не вирішених дискусій щодо правонаступництва новоствореного органу протягом останнього року склалася ситуація, за якої замовники будівництва зіштовхувалися з відмовами Містобудівних Органів від видачі та реєстрації необхідних документів через відсутність належних повноважень та були вимушені подавати одні й ті ж заявки повторно невизначену кількість разів.
Для запобігання можливих відмов чи оскарження дій, пов’язаних із введенням закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію, пропонуємо ознайомитися з найбільш актуальними висновками Верховного Суду з цих питань за останній рік.
“При відсутності підстав для відмови у видачі сертифіката про готовність, суд може зобов’язати Містобудівний Орган видати такий сертифікат”
Яскравою ілюстрацією такої позиції слугує постанова Верховного Суду від 24 червня 2021 року у справі № 640/20724/20. Позивачу було відмовлено у видачі сертифіката у зв’язку з ненаданням ним документів, необхідних для прийняття рішення, без вказівки на документи, яких не вистачає.
На переконання суддів, саме на Містобудівний Орган, як на суб’єкта владних повноважень, покладено обов’язок довести той факт, що відомості, які містяться в акті готовності не відповідають дійсності, в іншому випадку відомості акта слід вважати достовірними.
Враховуючи зазначене, суд прийшов до висновку, що рішення Містобудівного Органу про відмову є протиправним.
Більше того, суд відхилив аргументи Містобудівного Органу, що видача сертифіката про готовність відноситься до дискреційних повноважень такого органу. Суд зазначив, що у разі відсутності підстав для відмови у видачі дозвільного документу, у Містобудівного Органу, в силу закону, відсутня дискреція щодо прийняття іншого рішення, аніж про видачу сертифіката.
Відповідна постанова підтверджує, що забудовники, яким відмовили у видачі сертифікатів про готовність, можуть використовувати більш ефективний спосіб захисту, ніж просто вимагати повторного розгляду документів Містобудівним Органом.
“Декларація про введення об’єкта в експлуатацію вичерпує свою дію в момент реєстрації права власності на об’єкт”
Непоодинокими є звернення до суду третіх осіб, чиї об’єкти нерухомості знаходяться на одній і тій самій ділянці, що і новозбудований введений в експлуатацію об’єкт, про скасування зареєстрованої декларації про введення такого об’єкта в експлуатацію.
Однак позиція Верховного Суду щодо такої категорії спорів залишається незмінною. Так, у своїй постанові від 14 липня 2021 року у справі № 757/920/20-ц суд вчергове зазначив, що після реєстрації права власності на збудований об’єкт відсутні правові підстави для скасування декларації про готовність об’єкта.
У момент реєстрації права власності на збудований об’єкт, декларація про готовність об’єкта до експлуатації вичерпує свою дію. Отже, скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків.
Верховний Суд конкретизував цю позицію у постанові від 10 вересня 2021 року у справі № 826/2827/17. Суд зазначив що, якщо Містобудівний Орган розглядає об’єкт, на який вже зареєстровано право власності, як загрозу благоустрою населеного пункту, належним способом захисту суспільного інтересу є позов про знесення самочинного будівництва. При цьому в рамках відповідного спору Містобудівний Орган має довести факт такого самочинного будівництва.
“Експлуатація не прийнятого в експлуатацію об’єкта не є триваючим правопорушення”
Відповідну позицію Верховний Суд висловив у постанові від 23 вересня 2021 року у справі № 520/8065/19. Позивач оскаржував штраф Містобудівного Органу, накладений у зв’язку з експлуатацією нежитлової будівлі, самочинно реконструйованої у 2003 році. Містобудівний Орган кваліфікував такі дії як триваюче правопорушення та застосував законодавство, чинне на момент накладення штрафу.
Верховний Суд наголосив, що експлуатація не прийнятого в експлуатацію об’єкта не може тлумачитися як триваюче правопорушення. Змістом цього правопорушення є невиконання обов’язку із введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта містобудування до початку його експлуатації. Відповідно, правопорушення було вчинено, коли позивач розпочав користуватися об’єктом без введення його в експлуатацію.
Таким чином, Верховний Суд підтвердив позицію, яка ще раніше висловлювалась Вищим адміністративним судом.
“Відсутність погодження будівництва об’єкта зацікавленим органом не є підставою для відмови у видачі сертифіката про готовність”
Такий висновок зробив Верховний Суд у постанові від 16 вересня 2021 року у справі № 826/4891/18. Державіаслужба звернулась із позовом до Містобудівного Органу та забудовника про визнання неправомірною видачу сертифіката про готовність об’єкта до експлуатації, скасування такого сертифіката та знесення самочинного будівництва, оскільки на приаеродромній території були введені в експлуатацію об’єкти будівництва, без погодження з Державіаслужбою.
На думку суддів, ненадання погодження від Державіаслужби про будівництво об’єкта на приаеродромній території не є самостійною підставою відмови у видачі сертифіката про готовність. Визначальним критерієм у такій ситуації є відповідність будівництва застосовним будівельним нормам і стандартам.
Суд також зазначив, що єдиною підставою для скасування виданого сертифіката про готовність є виявлення у документі недостовірних даних, що дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом.
Таким чином, за відсутності доказів, що об’єкт є самочинним будівництвом, а його розміщення може завдати шкоду безпеці польотів немає підстав для скасування сертифіката про готовність та знесення об’єкта.
“Містобудівний орган має право відмовити у видачі сертифіката у разі ненадання виконавчої документації”
До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 3 листопада 2020 року у справі № 826/13994/17. Справа стосувалася оскарження замовником будівництва відмови Містобудівного Органу у видачі сертифіката про готовність об’єкта до експлуатації у зв’язку з ненаданням ним виконавчої та проектної документацій.
Ключовим аргументом позовної вимоги, яку підтримав суд апеляційної інстанції, замовник будівництва вбачав у тому, що чинним законодавством подання виконавчої документації для отримання сертифіката не передбачено.
Однак Верховний Суд вказав на наявність повноважень Містобудівного Органу після отримання поданих замовником заяви та акта введення в експлуатацію вчиняти дії щодо з’ясування достовірності відомостей у поданих документах та відповідності об’єкта проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правил. Огляд об’єкта будівництва та витребування проектної та виконавчої документації, у свою чергу, належать до переліку таких дій.
Таким чином, це судове рішення може трактуватися як підтвердження права Містобудівного Органу право вимагати від замовника будь-які додаткові документи для з’ясування достовірності відомостей у поданих документах та відповідності об’єкта застосовним нормам.
Висновок
Таким чином, актуальна судова практика підтверджує, що у забудовників наявний широкий пул аргументів для захисту власних інтересів при взаємодії з Містобудівними Органами. При цьому позиція щодо тягаря доказування у спорах з Містобудівними Органами залишається незмінною – саме суб’єкт владних повноважень має довести ненадання забудовником необхідних документів чи невідповідність будівництва вимогам законодавства.
