НОВІ ПІДХОДИ ДО ВИЗНАЧЕННЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМУ ЗЕМЕЛЬ

1. Інтеграція способів визначення правового режиму земель на регіональному та місцевому рівнях

24 червня 2021 року набуде чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель” від 17 червня 2020 року № 711-IX (“Закон”), який мав би бути покликаний вирішити проблеми у використанні та охороні земель, спричинені одночасним наданням і землевпорядній, і містобудівній документаціям функції визначення правового режиму земель.

Очевидним способом розмежування функцій вказаних двох видів документації виглядало встановлення загального правила, за яким планування територій та правовий режим земель визначає містобудівна документація, а технічне формування земельних ділянок та територій здійснюється за допомогою землевпорядної.

За такого стану речей відповідно до кращих світових практик планування територій:

1. зникає необхідність в існуванні інституту поділу земель на категорії за їх основним цільовим призначенням;
2. з’являються усі можливості для запровадження принципу “дозволено усе, що прямо не заборонено” при використанні земель; та
3. робота із планування території перестає полягати у спробах передбачити усі можливі види та класифікації цільового призначення земель (що апріорі неможливо), а планувальні зусилля зосереджуються у двох основних напрямах:

3.1. встановлення загального бажаного напряму використання певної території; та
3.2. передбачення обмежень у використанні земель в межах такої території.

Водночас найкращі світові практики планування територій ще вимушені очікувати своєї імплементації в Україні. Відповідно ж до Закону:

• передбачається поява нового виду документації – містобудівно-землевпорядної. При чому такий статус отримують як новий комплексний план просторового розвитку територій територіальних громад (“Комплексний План”), так і генеральні плани населених пунктів (“ГП”) та детальні плани території (“ДПТ”) (надалі Комплексні Плани, ГП та ДПТ разом – “МЗД”). Водночас план зонування території розроблятиметься в обов’язковому порядку у складі ГП;
• функції із визначення правового режиму земельних ділянок та їх формування надаються як МЗД, так і землевпорядній документації;
• інститут поділу земель на категорії та принцип необхідності використання земель за цільовим призначенням залишаються. При цьому створюється юридична можливість існування земель житлової та громадської забудови (“Землі Забудови”) за межами населених пунктів;
• термін “вид цільового використання” земельної ділянки по тексту Земельного кодексу інтегрується із терміном “вид цільового призначення”, однак не скрізь (див., наприклад, підпункт “б” пункту 15 розділу Х), та не вирішуючи питання співвідношення термінів “категорія земель”, “основне цільове призначення” та “вид цільового призначення”;
• вводяться нові правила щодо визначення та зміни категорії земель та виду їх цільового призначення:
  • за загальним правилом категорія земель та вид цільового призначення земельних ділянок визначаються і змінюються в межах відповідного виду функціонального призначення території (“Функціональна Зона”), внесеного до Державного земельного кадастру (“ДЗК”);
  • відомості про Функціональні Зони вносяться до ДЗК на підставі:
    • містобудівної документації на місцевому рівні, затвердженої до набрання чинності Законом. При цьому забезпечити внесення до ДЗК відомостей про Функціональні Зони мають органи місцевого самоврядування до 1 січня 2025 року. Розпочати відповідну діяльність органи місцевого самоврядування зможуть не раніше затвердження Кабінетом Міністрів України (“Кабмін”) класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правил його застосування (“Класифікатор”). А затвердити Класифікатор Кабмін має до 24 січня 2021 року; або
    • розроблених і затверджених з 24 червня 2021 року Комплексного Плану або ГП за умови, що Кабмін затвердить до цієї дати порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації. Затвердити порядок Кабмін має до 24 січня 2021 року;
  • за загальним правилом до внесення до ДЗК відомостей про Функціональні Зони зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється на підставі відповідних проєктів землеустрою за рішенням уповноважених органів державної влади та місцевого самоврядування (“Уповноважені Органи”).

Таким чином, з 24 червня 2021 року до внесення відомостей про Функціональні Зони до ДЗК для встановлення та/або зміни цільового призначення земельних ділянок в межах територій, на які бракуватиме затвердженої містобудівної документації, необхідно буде розробляти та затверджувати проєкти землеустрою, а приватним землевласникам та землекористувачам – кооперувати з Уповноваженими Органами. Це стосуватиметься територій приблизною площею 1,8 млн гектарів в межах населених пунктів (або 60 % населених пунктів) та 15,5 млн гектарів за межами населених пунктів (або 27 % території за межами населених пунктів); та

• після внесення до ДЗК відомостей про Функціональні Зони:
  • Уповноважені Органи встановлюють або змінюють категорію та/або цільове призначення земельної ділянки з розробленням проєктів землеустрою лише у випадках формування відповідних земельних ділянок державної та комунальної власності;
  • приватні власники земельних ділянок зможуть змінювати їх цільове призначення без необхідності розроблення відповідних проєктів землеустрою та кооперації з Уповноваженими Органами; та
  • за загальним правилом землекористувачі можуть змінювати цільове призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій Земель Забудови, земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також більшості земельних ділянок, на яких розташовані їх будівлі/споруди без необхідності розроблення відповідних проєктів землеустрою та кооперації з Уповноваженими Органами.

2. Обмеження у використанні земель

Закон передбачає нові обмеження у використанні земель у сфері забудови, які встановлюються містобудівною документацією на місцевому рівні та набирають чинності з моменту внесення відомостей про них до ДЗК.

Окрім цього, Закон визначив підхід до встановлення прибережних захисних смуг (“ПЗС”) в межах населених пунктів, відсутність усталеності у якому тривалий час провокувала спори.

Відповідно до Закону ПЗС в межах населених пунктів встановлюватимуться згідно з Комплексними Планами або ГП, а у разі їх відсутності або якщо зазначеною містобудівною документацією межі таких смуг не встановлені, вони автоматично становлять 100 метрів від урізу води морів, морських заток і лиманів та великих річок, для малих річок – 25 метрів, а для середніх річок – 50 метрів.

3. Резервування земель для розміщення суспільно-корисних об’єктів

Відповідно до Закону межі територій, до складу яких входять земельні ділянки, що можуть бути відчужені з мотивів суспільної необхідності, встановлюватимуться МЗД, а відомості про їх межі відображатимуться у ДЗК.

На ці території поширюватимуться визначені Законом обмеження (заборона зміни цільового призначення державних та комунальних земельних ділянок на цілі, не пов’язані із розміщенням об’єктів, що становлять суспільну необхідність тощо), строк дії яких визначатиметься відповідною МЗД, але не зможе перевищувати 10 років.