Спалах COVID-19 (“Пандемія”) спричинив уповільнення бізнесу в усьому світі, особливо в секторі роздрібної торгівлі. Як наслідок, орендодавці та орендарі шукають компромісу з метою мінімізувати втрати та зберегти договори оренди.
Постановою Кабінету Міністрів України № 211 в Україні з 12 березня було введено загальнонаціональний карантин (“Карантин”). Великі українські міста вжили певних обмежувальних заходів, включаючи закриття торговельних та бізнес-центрів, а також інших місць масового перебування людей. Це призвело до неможливості сторін виконувати свої зобов’язання за договорами оренди.
На сьогодні існує, як мінімум, дві основні опції, що дозволять зменшити негативний вплив Карантину на бізнес орендарів та орендодавців.
Перша опція – домовитися про внесення тимчасових змін до договорів оренди. Наприклад, сторони договору оренди можуть погодитись:
- встановити “орендні канікули” або зменшити ставку орендної плати на час дії Карантину
- зарахувати розмір несплаченої або недоплаченої протягом Карантину орендної плати в орендні платежі, які здійснюватимуться після закінчення Карантину
- якщо в орендаря збільшились онлайн-продажі – пов’язати розрахунок орендної плати з дельтою обороту з онлайн-продажів орендаря
Для зменшення своїх витрат, власники приміщень можуть зменшити обсяг допоміжних послуг, що надаються підрядниками, залишаючи тільки ті, що:
- необхідні для належного обслуговування приміщень
- які неможливо призупинити навіть під час дії Карантину
Друга опція полягає в тому, що українське законодавство наділяє орендарів правом припинити сплату орендної плати за весь час вимушеної неспроможності орендарів користуватися орендованими приміщеннями.
Додатково ми рекомендуємо проаналізувати положення договорів оренди щодо форс-мажорних обставин, щоб визначити, чи можуть сторони бути звільнені від відповідальності за невиконання зобов’язань у зв’язку із Пандемією чи Карантином. Однак орендарі повинні пам’ятати, що українське законодавство не трактує відсутність коштів як обставину форс-мажору.
Якщо зазначені опції неможливо реалізувати, сторони також можуть спробувати (i) змінити або (ii) припинити договір оренди в судовому порядку у зв’язку із істотною зміною обставин.
